제주 아라동 더 테라스 대림산업<대림아파트>

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제주 아라동 더 테라스 대림산업
부동산의 가치를 개발하는 일은 다양하다. 앞선 예처럼 간단한 생각 차이로 수익을 낼 수도 있다. 땅의 성토, 절토, 합필, 분필, 맹지 탈출의 기법으로 수익을 낼 수도, 좋은 매물을 소개받아(물론 사전 노력이 필요하다) 시세 차익을 볼 수도, 심리전에서 흔들리지 않고 남과 반대되는 결정을 해서 수익을 보는 경우 등 방법이 다양하다. 필자는 부동산 투자에서 대단한 기술을 구사하라는 것이 아니다. 간단한 방법으로도 얼마든지 수익을 낸다는 점을 말하고 싶다.

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해당 필지의 토지이용계획서에 용도지역만 표기되어 있다면 간단한 일이지만 보통 다른 법령에 관한 규제들이 중복으로 표기되는 경우가 많다. 이렇게 중복된 법문 중 어느 법을 적용받는지 우열을 가려야 목적에 맞는 행위를 할 수 있는 토지인지 알 수 있다.

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지목 ‘대’인 필지를 구입하는 경우 매입가가 5,000만 원이다. 따라서 전용이 가능한 경우 지목이 ‘대’인 필지보다 임야 또는 농지를 구입하는 게 훨씬 이득인 경우가 많다. 그러므로 투자자인 우리들은 지목이 ‘대’인 땅만을 좋아할 이유 없이, 다양한 가능성을 열어두고 투자에 임하는 게 좋다. 다만 꼭 유의할 점은 사전에 전용가능여부를 반드시 살펴야 한다는 점이다. 농업진흥구역인 경우 농업인이 아니라면 전용이 어려운 경우가 많고, 임야인 경우에도 보전산지(공익용산지, 임업용산지)는 전용이 어려운 경우가 있으니 말이다.

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처음으로 토지에 투자하는 사람이라면 중·단기적 계획을 갖고 작은 규모의 토지에 투자하는 것을 추천한다. 토지의 규모가 크고 큰 금액이 들어가는 토지는 찾는 사람이 적을뿐더러 잘 팔리지 않는다. 규모가 작고 도로와 인접한 소액의 토지는 비교적 잘 팔린다. 이렇게 작은 토지들을 몇 번 사고팔아 이익을 보게 되면 자신감이 생기고 개인만의 투자 노하우도 생겨 더 좋은 투자가 가능하다.

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오랜 시간 투자를 해 온 전문가들이 이구동성으로 하는 말이 한가지 있다. 바로 ‘원칙과 기준을 세우고 그것을 지키자’는 것이다. 현실적으로 바닥을 알 수 없고, 꼭지를 알 수 없다. 따라서 부동산 선택의 기준을 스스로 세우고 수익률을 정한 후 지켜나가면 좋다. 입지 및 제반 환경을 검토해 부동산을 매수했다면 수익률이 몇 % 나면 매도할지, 보유 기간은 얼마를 할지 등을 예상한 후 투자하는 게 좋다. 

 

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최근, 특히 2017~2020년의 부동산 폭등장세로 ‘이제는 집을 못 사는 것이 아닌가?’ 하는 불안감을 가지게 된 분이 많다. 자신이 가진 금액으로 5년 전에는 매매할 수 있었던 집이 현재는 그 돈으로 전세도 얻기 힘든 현실이 됐다. 또한 급등장세의 지속으로 현실을 받아들이기 힘들어 부동산으로 스트레스를 겪는 분도 많아졌다. 그러나 뭐든지 오름이 있으면 내림이 있고, 집값의 영원한 상승도 영원한 하락도 없다. 상승과 하락은 일정한 이유와 근거로 움직인다. 이런 패턴을 알면 여러분의 성공적인 주택 구매에 큰 도움이 될 것이다. 


과연 그렇다면 영원한 하락은 있을까? 개인적으로 대한민국이 망하지 않는 한 그럴 일은 없다고 본다. 인구는 2025년부터 줄어들지만 아무리 인구가 줄어도 지방이 줄지 서울과 경기의 수도권 인구가 줄긴 힘들다. 인구가 감소할수록 지방에 빈집이 늘어날지언정 서울 한복판에 있는 아파트에 빈집이 생길 리 없다. 2020년 상반기에 코로나 시국으로 다소 매수세가 줄고 통계상 하락한 단지가 눈에 띄지만, 다시 5월부터는 서서히 급등장의 조짐이 보이기 시작했다. 상반기에 강남권의 1급지는 대부분 하락세를 이어나갔고 2급지와 3급지는 거래량은 줄었으나 집값은 꾸준히 우상향하는 흐름을 보여줬다. 중요한 것은 상승장과 하락장에 1급지와 2급지 그리고 3급지는 약간씩 타이밍이 다르다는 것이다. 

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타이밍을 재는 방법이 전혀 없을까? 필자는 집을 사게 될 때 최적의 타이밍을 잡는 방법을 늘 고심해왔다. 그리고 하나의 결론을 내렸다. 타이밍을 잡기란 상당히 어렵지만, 다음의 합리적인 기준으로 시기를 어느 정도 유추할 수는 있다. 

2급지의 비상이 예견되는 이유 1. 2019년 12·16대책 이후 1급지에 비해 2급지는 LTV(주택 담보 대출 비율)의 대출제한이 적다. 20대. 30대가 집을 구매하는 주요 층으로 성장함에 따라 그들이 접근할 수 있는 2급지에 관한 관심은 더 뜨거워질 것이다. 3. 2020년 시작된 전세가의 상승은 그러잖아도 전세가율이 높은 2급지의 비상을 부채질할 것이다. 4. 2013년 하반기부터 2020년 하반기까지 장기간의 상승으로 인한 피로감으로 혹시 모를 하락을 걱정하는 신중한 예비 집주인들은 역사적으로 하방 경직성이 매우 강한 2급지를 찾을 것이다. 

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집값이 영원히 오를 수 없듯이 끝을 모르고 오르던 집값도 결국은 하락장을 맞이하게 된다. 그리고 우리는 집값이 빠졌을 때 ‘혹시라도 노태우 200만 호, IMF, 서브프라임 모기지 사태와 같이 30% 가까이 빠지게 되는 상황이 오면 어떡하지?’라는 생각을 머릿속에서 떨치지 못한다. (중략) IMF나 서브프라임 모기지 사태와 같이 전 세계의 경제 및 국내 경기와 부동산이 급하락하는 장세에서도 버텨낼 수 있는 곳이 있다면 그런 곳은 어떤 곳일까? 향후에도 등락을 반복할 텐데 내가 사는 집이 많이 올랐으면 좋겠지만 상승에 대한 기대만큼 떨어지지 않았으면 좋겠다는 욕망도 클 것이다. 필자는 하락기에도 안전한 하방 경직성이 강한 곳을 중요한 포인트라고 본다. 많은 전문가는 오르는 것만 보고 주장한다. 그들은 상승률에만 관심이 있다. 하지만 리스크에 대해 알려주지 않는 것은 무책임하다. 위험도를 충분히 알려주는 것은 수익률만큼 중요하다. 이런 맥락에서 특히 1급지에 비해 2급지는 하락기에 하방 경직성이 높아 잘 버티지만 2급지 가운데 저평가지는 특히 상승장에서 상승폭이 높고 하락장에서 하락폭이 낮을 것이다.